Paragraaf grondbeleid

Op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is de paragraaf grondbeleid een verplicht onderdeel in zowel de begroting als de jaarrekening. In de jaarrekening moet deze paragraaf de volgende elementen bevatten:

• Een visie op het grondbeleid in relatie tot de doelstellingen van de programma’s;
• Een beschrijving van de uitvoeringswijze van het grondbeleid;
• Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
• Een onderbouwing van de winstneming;
• Beleidsuitgangspunten omtrent reserves en risico’s van grondzaken.

In de jaarrekening dient de paragraaf grondbeleid als verantwoording en terugblik op de uitvoering van de begroting.

Visie en uitvoering grondbeleid Schagen
In oktober 2023 is de nota Grondbeleid 2023 door de raad vastgesteld. Hierin is opgenomen dat wij op een actieve of faciliterende wijze grondbeleid voeren of mengvormen daarvan via specifieke samenwerkingsvormen. Per project beoordelen wij welk type grondbeleid het beste geschikt is voor het realiseren van onze beleidsdoelstellingen.

Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf geen grondexploitaties voert maar dit overlaat aan private ontwikkelaars. De gemeente 'faciliteert' deze grondexploitaties door te investeren in plankosten, zoals het maken van een nieuw bestemmingsplan, het treffen van voorzieningen in de openbare ruimte en het aanleggen van nutsvoorzieningen, welke kosten vervolgens zullen worden verhaald op betrokkenen via anterieure overeenkomsten.
Gemeentelijke grondexploitaties zijn een uiting van actief grondbeleid. Gronden kunnen pas als grondexploitatie worden verantwoord als er voor deze gronden een door de raad vastgestelde grondexploitatie is geopend.

Informatievoorziening MPG
Jaarlijks wordt naast de jaarrekening de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Dit rapport biedt inzicht in de voortgang van lopende grondexploitaties en het faciliterend grondbeleid. Het MPG bevat zowel een terugblik als een vooruitblik, inclusief financiële vertalingen van de verwachte ontwikkelingen. Daarnaast biedt het informatie over winstneming, de stand van de reserve grondexploitaties en de bijbehorende risico’s. Voor verdere details wordt verwezen naar het MPG 2025.

Overgang van de Wro naar de Omgevingswet
De Omgevingswet (Ow), die op 1 januari 2024 in werking is getreden, vervangt de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Waar de Wro een exploitatieplan als instrument bood om regie te behouden en kostenverhaal af te dwingen, biedt de Ow nieuwe mogelijkheden. Zo kunnen kostenverhaal en locatie-eisen nu worden geïntegreerd in het omgevingsplan of de omgevingsvergunning voor buitenplanse activiteiten.

Vennootschapsbelasting (VPB)
Gemeentelijke grondexploitaties worden beschouwd als ondernemingsactiviteiten en vallen daarom onder de vennootschapsbelasting. Momenteel is het totaal van de grondexploitaties niet winstgevend, waardoor er geen vennootschapsbelasting betaald dient te worden.  

Richtlijnen verslaglegging en resultaatbestemming
Volgens de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (2023) van de Commissie BBV gelden de volgende richtlijnen:

• De looptijd van een grondexploitatie is maximaal 10 jaar, tenzij de gemeenteraad aanvullende beheersmaatregelen vaststelt. Per 31-12-2024 heeft Schagen geen exploitatieprojecten langer dan 10 jaar.
• Rentetoerekening aan grondexploitaties is gelijk aan de omslagrente. Deze bedraagt 1,2%.
• De disconteringsvoet voor alle grondexploitaties is 2%, als basis voor de Netto Contante Waarde.

Verlies- en winstneming

• Verliesneming: Zodra verwacht wordt dat een grondexploitatie verliesgevend zal zijn, wordt een verliesvoorziening getroffen.
• Winstneming: Winsten worden genomen bij afsluiting van een grondexploitatie of gedurende de looptijd, conform BBV-richtlijnen. In Schagen gaat de genomen winst naar de reserve grondexploitaties.

Ontwikkeling gemeentelijke grondexploitatieportefeuille

De gemeentelijke grondexploitatieportefeuille omvat per datum 31-12-2024 zeven (7) grondexploitaties. Zie de tabel hierna.

Toelichting
Bij jaarrekening 2023 was nog sprake van 8 grondexploitaties.

In 2024 zijn de volgende twee (2) exploitaties afgesloten:

• Kleine Flexibele Woonvormen Melchiorhof Oude Sluis
• Kleine Flexibele Woonvormen Tramhalte Schagen

In 2024 is één (1) nieuwe grondexploitatie geopend:

• Sint Maartensbrug De Brug

Volgens de verwachting in de MPG 2024 zou ook de grondexploitatie Makado Schagen in 2024 worden afgesloten. Aangezien een deel van de werkzaamheden nog in 2025 moet worden uitgevoerd kan deze nog niet worden afgesloten. De verwachting is dat deze exploitatie in 2025 kan worden afgesloten.

Grondexploitatiecomplexen in voorbereiding
Op basis van de nota grondbeleid heeft uw raad jaarlijks € 100.000,- aan voorbereidingskosten beschikbaar gesteld, om nieuwe grondexploitaties te kunnen opstellen. Voor 2018 is eenmalig € 200.000 beschikbaar gesteld. Dit is van toepassing op toekomstige grondexploitaties waarvoor een projectopdracht is vastgesteld.
In onze reguliere begroting houden we rekening met een jaarlijkse onttrekking van € 100.000,- ten laste van de reserve grondexploitatie. Deze onttrekking vindt echter alleen plaats indien een bepaalde ontwikkeling mogelijk niet leidt tot het vaststellen van een grondexploitatie. Dit risico is opgenomen in de prognose van de reserve grondexploitatie in de MPG.
De boekwaarde van deze bouwgronden in voorbereiding worden onder de immateriële vaste activa (IMVA) verantwoord.
Hieronder het overzicht van de geïnvesteerde voorbereidingskredieten.

Toelichting
Er zijn op dit moment 3 grondexploitaties in voorbereiding. Het project in voorbereiding Flexibele Woonvormen Sint Maartensbrug is de grondexploitatie ‘De Brug’ geworden. De voorbereidingskosten zijn “overgeheveld” en maken nu onderdeel uit van de grondexploitatie. Tot 31-12-2024 zijn op bovenstaande drie projecten voor € 819.000 aan netto voorbereidingskosten geboekt op het onderhandenwerk. De ramingen betreffen inschattingen van de totale voorbereidingskosten tot aan het moment van bestuurlijke vaststelling van de grondexploitatie.

Vergelijking begroting en realisatie 2024
De ontwikkeling op de boekwaarde kan worden vergeleken met de oorspronkelijke begroting. De raad heeft bij MPG 2024 (1 juni 2024) de grondexploitatiebegrotingen geactualiseerd vastgesteld. Wij vergelijken de gerealiseerde lasten en baten, met de begrotingen uit de stand MPG 2024.

Toelichting
De voortgang op de lasten is achter gebleven op de begroting (- € 2,83 mln). Dit betekent dat in de meeste projecten de voortgang op de planontwikkeling en het bouw- en woonrijp maken minder snel gaat dan werd verwacht.
NB, de lasten zullen nog wel volgen maar de fasering hiervan loopt achter bij de verwachting van vorig jaar. De baten zijn hoger dan de totaalbegroting (€ 0,53 mln).  Dit is voornamelijk het gevolg van gestegen V.O.N-prijzen met relatief hogere grondopbrengsten als gevolg.

Resultaat grondexploitaties
Het resultaat van alle grondexploitaties tezamen bedraagt ca. € 0,12 mln nadelig. Ten opzichte van het MPG 2024 is het resultaat 1 mln voordeliger geworden. Een verklaring voor dit resultaat wordt gegeven in het MPG 2025.

Winstneming
Tussentijdse winstneming wordt gedaan op basis van door de BBV voorgeschreven ‘PoC- methode’ (Percentage of Completion) waarbij verder ook rekening wordt gehouden met eventuele projectspecifieke risico’s zoals verwoord in de MPG.
De winstneming bij jaarrekening 2024 bedraag € 21.000 negatief. Doordat er vorig jaar te veel winst is genomen bij Landsheer moet er dit jaar een correctie plaatsvinden op de winstneming. Bij Dijkzicht is het resultaat winstgevend geworden, waardoor er dit jaar voor het eerst winst is genomen.
Wanneer we Dijkzicht als voorbeeld nemen wordt de winstneming als volgt bepaald:

-       Het resultaat op van de kosten en opbrengsten op eindwaarde bedraagt 0,24 mln.
-       Het project kent € 81.000 en € 0 aan projectkansen. De winstneming wordt vervolgens berekend op het resultaat gecorrigeerd voor de projecrisico’s en kansen (0,16 mln).
-       44,7% van de totale kosten op eindwaarde zijn gerealiseerd.
-       53,8% van de totale opbrengsten op eindwaarde zijn gerealiseerd.
-       De PoC  bedraagt dan: 44,7% * 53,8%=24,1%.
-       De totale winstneming bedraagt dan 24,1% * 0,16 mln = € 39.000.
-       Aangezien er eerder nog geen winst is genomen bedraagt de winstneming voor 2024 € 39.000. Deze winst gaat van de grex naar de reserve grondexploitaties. Hierdoor wordt het resultaat lager.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de genomen winst bij de jaarrekening 2024:

Verliesvoorziening
Vanuit het zogenaamde voorzichtigheidsbeginsel dient een verwacht nadelig resultaat direct te worden afgedekt vanuit een voorziening. Deze verliesvoorziening wordt gelijk gesteld aan het nadelig resultaat op eindwaarde van het project.
In totaal zijn er 5 projecten met een totaal nadelig resultaat van € 3,07 mln. (zie tabel 13). De benodigde verliesvoorziening is dus ook € 3,07 mln.
Bij de jaarrekening 2023 was een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van € 3,58 mln.

Dit betekent dat een deel van de verliesvoorziening vrij kan komen te vallen (€ 0,5 mln.).